Oszsza meg másokkal is

A Lakástakarék-pénztárak (LTP) előtt ez év januárjától megnyílt az út egy olyan konstrukció megalkotása előtt, ami felveszi a versenyt a banki hiteltermékekkel és előzetes megtakarítás sem szükséges hozzá. Az új szabályozási környezetnek köszönhetően az LTP-k részesedése a jelzáloghitel piacon már 10 százalék fölött jár, legaláűbbis, ami az új folyósításokat illeti. Amíg a bankok csökkenő kihelyezésekről számolnak be a lakástakarékok szárnyalni tudnak. A jelenlegi szabályozásnak köszönhetően hosszú távon (6-7 év) a takarékban lévő szabad pénzeszközök 75%-át ki lehet helyezni áthidaló vagy azonnali kölcsön formájában.

Mi is az az LTP?

A lakástakarékok eredetileg a lakosság megtakarítási kedvét voltoak hívatottak növelni. Az ösztönzés egy állami támogatás, ami a saját megtakarításainkat egészíti ki 30 százalékkal, maximálisan évi 72 ezer forinttal. Ebből következik, hogy a megtakarítható havi összeg 20 ezer forint, bár ez több családtag bevonásával akár meg is többszörözhető.

Mi van azokkal, akik most és nem 4 vagy 10 év megtakarítás után akarnak lakást venni? Nekik találták ki az áthidaló vagy előhitelt. Ezek lényege pofon egyszerű, takarítsunk meg a lakástakarékban több évig, de költsük el most a teljes futamidő végén elérhető összeget. Ehhez lakástakarékokban több év után elérhető összeget kölcsönkérhetjük ma egy banktól vagy magától a lakástakarék-pénztártól, amíg ténylegesen hozzá nem jutunk az összeghez.

Az OTP Lakástakaréknak csak az OTP bankkal van kapcsolata, de a Fundamenta termékekkel kombinált áthidaló hitel több bankban is elérhető.

Tehát az áthidaló vagy előhitellel ezt a lakástakarék által nyújtott későbbi kifizetéseket kaphatjuk kézhez. A hitel tőkerésze megegyezik a megtakarítás és a kedvezményesen igényelhető hitel összegével. Emiatt tőketörlesztés nincs is a megtakarítási időszakban, csak a kamatokat kell fizetni a bankunknak vagy a takaréknak, és persze a lakástakarék befizetés.

A megtakarítási időszak végén a felhalmozott összeg a lakástakarék számlánkról tőketörlesztés lesz az előrehozott hitelbe, ez után még marad ugyan tartozásunk, de az már csakis a lakáskassza irányába. Itt kezdődik meg a kedvezményes hitel törlesztése. Ez sokkal kedvezőbb lehet, mint a banki hitelek többsége, hiszen ingyen előtörleszthető és kamatozása is fix (mentes a kamatkockázattól).
 

A fenti táblázatban szereplő példán keresztül könnyen megérthetjük a konstrukció lényegét. 5 millió forint hitelösszeg esetén összehasonlítjuk a kétféle hitelterméket. A nem régiben készített jelzáloghitel körképünk alkalmával már beszámoltunk az aktuális banki THM-ek alakulásáról. A legkedvezőbb 5 millió forint összegre szóló 10 éves futamidejű hitel THM-e 9,58 százalék. Ha feltételezzük, hogy 147 hónapos futamidőre is azonos feltételekkel fizethetjük vissza a kölcsönt, akkor 57 909 forintos törlesztőrésztőrészlettel számolhatunk. A törlesztési időszak végén így 8 millió 571 ezer forintot fizetünk vissza a bankunknak. Az előrehozott hitellel viszont 7 millió 787 ezer forintot kell visszafizetnünk. Az első 76 hónapban 56 917 forintos havi költségünk lesz, ami a 20 ezer forintos havi lakáskasszában történő megtakarításból és 36 917 forint kamatfizetésből tevődik össze. A 76. hónap után, a tőke betörlesztésével, csak a lakáskassza kedvezményes hitele marad, így havi összes költségünk 48 750 forintra csökken. A két hiteltermék közötti különbség 783 757 forint a lakáskasszával kombinált termékek javára.

A Fundamenta lakáskassza Kiegyensúlyozott hitelével akár nagyobb megtakarítás is elérhető, ennek a terméknek a lényege a teljes futamidő alatti fix törlesztőrészlet és THM. Számításainknál nem ezt a terméket használtuk, hiszen az csak az egyik pénztárnál elérhető

Kinek éri meg igazán? Hogy tudnak egy ilyen kedvező ajánlattal kiállni a takarékok? A lakás-takarékpénztárak rendszere nem támogatja az igazán rászorulókat. A kifizetett állami támogatás a gyakorlatban pénztári hozammá alakul át, hatékonyság nagymértékben sérül. Az alacsony kamatú hiteltermékek hiába léteznek kevesen élnek a lehetőséggel, ezáltal van elegendő forrásuk a pénztáraknak az azonnali hitelekhez.

Kinek éri meg igazán az előrehozott hitel?

A lakástakarékokat érintő egy hónappal ezelőtti vizsgálódás során több észrevételt is tett a Gazdasági Versenyhivatal. Kifogásolta az ágazatot elmúlt időszakban jellemző magas jövedelmezőséget, a támogatások módját és mértékét. Óriási probléma a lakás-takarékpénztárakkal kalcsolatban, hogy a megtakarítók nagy része csak azért választja a lakáscélú megtakarítst mert annak hozamai nagymértékben meghaladják az egyéb öngondoskodási formákét. Ahogy a GVH jelentése is megállapítja és kifejti, a konstrukció csak korlátozott mértékben érte el azt a célt, hogy alacsony betéti kamatokra építve alacsony kamatok mellett biztosítson lakáscélú hitelt az igazán rászorulóknak. Ilyen hieteket ugyanis alig vesznek fel, a betéti oldalon meg nem mindig a rászorulók gyűjtik a vagyonukat..

Hogyan alakult ki a mai helyzet?

A mindig is magas kamatkörnyezetben működő takarékok kihasználva az állami támogatás mértékét, alacsony, 1-3 százalékos hozamot kínálnak az ügyfeleik megtakarítása után, ezt egészíti ki az állam olyan métrékben, hogy versenyképes megtakarítássá váljon. Az OTP a GVH vizsgálódására adott válaszában elmondta, hogy a termék árazásakor a fő szempont nem az alacsony betéti kamat, hanem a minél alacsonyabb kiajánlható hitelkamat meghatározása volt (bár az eredmény egyértelmű). Meg kell jegyezni, hogy a célnak nem igazán van mindaddig létjogosultsága, amíg a hitelfelvételi arány 4 százalékos marad hazánkban.
 

A lakás-takarékpénztárak által kínált hozam jóval alacsonyabb az egyéb befektetési termékek hozamánál. Állami támogatás nélkül messze elmarad a kereskedelmi bankok betéteitől (negatív EBKM-re is van példa) - GVH.

A lakástakaréki rendszer megalkotásának alapvető célja az alsó középosztály és a méginkább rászorulók lakáscélú megtakarításainak kezelése és állami támogatása, de ennek nem felel meg mai állapotában. Alapvető vélemény az, hogy a pénzügyi rendszeren keresztül juttatott támogatások klasszikusan a felső középosztálybelieket preferálja, hiszen ők aktívabbak ezen a piacon és a kötődésük is szorosabb. Így megállaítható, egyik alapvető célját sem teljseíti maradéktalanul a rendszer.

Betétoldali állami támogatás nagy része a gyakorlatban pénztári profittá alakul

A lakástakarékok zártságából adódik, hogy az egyik oldalon beáramló megtakarításokat a másik oldalon hitel formájában hasznosítja a pénztár. De ez a folyamat nem teljesülhet ki az alacsony, 4 százalékos hitelarány miatt, ami részben a torz támogatási rendszernek tudható be, hiszen ahogy a GVH tanulmánya megállapítja azok csak a megtakarítási részhez kapcsolódnak. "Túl alacsony hiteligény esetén azonban a betétoldali támogatás nagy része a gyakorlatban pénztári profittá alakul, a támogatások hatékonysága csorbul."- állapítja meg a GVH.

Bár figyelembe kell venni, hogy Magyarországon még korántsem beszélhetünk érett szakaszba lépett lakástakarék-piacról és a támogatott, valamint a devizahitelek is jelentős kiszorító hatást fejtettek ki. Lakástakarékok elterjedtsége még igen alacsony: 12 százalék, szemben a nyugati 32 - 48 százalékkal. Mindezen okok miatt a jövőben javulhat a felvett hitelek aránya és ezáltal nőhet a támogatások haszna is.
 

Áthidaló hitel: a fekete bárány

A GVH jelentése kifejti, hogy az alacsony betétoldali kamatok és az állami támogatások miatt kialakuló alacsoy banki forrásköltségek miatt az áthidaló hitelek versenyelőnyt szereznek a lakáshitelezésben. Ezeket az áthidaló hiteleket egyből a pénztárba lépéstől számítva fel lehet venni, az alacsony forrásköltségeket (betétek után fizetett kamat) a pénztárak kihasználják és a banki hitelek THM-jeinél kedvezőbb hiteleket nyújthatnak ügyfeleiknek. Az hitel maga is idegen az alap koncepciótól: nem egy megtakarításhoz kötődik az alacsony kamat, így versenytorzító hatást gyakorol a jelzáloghitel piacra.

Amennyiben nagymértékben növekedni tudnak a lakástakarékban elhelyezett megtakarítások a bankokat igen nagy veszély fenyegeti majd, elveszíthetik a jelzálogpiacért folytatott harcot. Mivel a források növekedésével egyre több "kedvezményes" áthidaló hitel kihelyezésére lesz lehetőségük a takarékoknak.

Mit lépnek a bankok?

Két esélye is van a bankoknak. Az első a megbékülés, és a lakástakarékokkal való együttműködés. A Pénzcentrum.hu információi szerint több bank készül bevezetni egy kombinált hitelt a termékpalettájába. Másik lehetőség, hogy felveszik a kesztyűt és megpróbálnak egy a takarékokkal szemben is versenyképes terméket megalkotni. Milyen lehet ez a hitel?

A bankok is egyre inkább felismerik a váltás szükségességét, az ügyfelek integrálása a hitelezési csatornába lételemük a szektor növekedéséhez és hosszú távú jövedelmezőségéhez. Mindehhez szemléletváltásra van szükség, elsősorban a kockázat alapú árazás megteremtésére, az ügyfelekre nehezedő kamatköltségek mértékét csökkenteni kell. Versenynek kell kialakulnia a bankok között a legjobb ügyfelek megnyerése érdekében, amiből mindkét fél profitálhat. Ezzel egyre több ügyfél kapcsolódna be ekkor a betéti és hitel oldalon egyaránt a magyarországi hitelpiacba - vélik a szakemnberek.

Ahhoz, hogy az ingatlanpiac visszatérjen a régi medrébe az egyik fontos lépés a moratórium eltörlése volt. A másik oldalról szükséges valamilyen plafon a deviza alapú hitelezés számára, és rendkívül fontos a pozitív adóslista létrehozása. Mindezek segíthetik a piac életre kelését- fogalmazott Fatér Gyula, a Budapest Bank igazgatósági tagja. A szakember szerint ez kedvezőbb kamatkörnyezetet biztosítana mindazoknak, akik korábban jól teljesítettek: olcsóbbá teszi számukra a hitelt, mint amennyiért most fel tudják venni.

A jövő jelzáloghiteléről Fatér Gyula elmondta, hogy kevés innováció volt az elmúlt időszakban, ami talán hamarosan megváltozik, így újabb kombinációk jönnek létre. Másik irány a termékek árazásának egységesítése lehetne. A referencia kamat megjelenése lehetne egy olyan elem, ami ezt az átláthatóságot megteremtené. Az így létrejövő sokkal áttekinthetőbb piacon könnyebb lesz hitelhez is jutni. Az egységesebb és áttekinthetőbb termékek segítségével megjelenhetnek az internetes brókerek, ez pedig megindíthat egy önmagát gerjesztő folyamatot.

A szakértők szerint a jövő hitelének legfőbb tulajdonságai:

- Könnyen összehasonlítható árazás
- Referencia rátához kötött kamat
- Pozitív adóslistának köszönhetően alacsonyabb kamatok a jó hitel előélettel rendelkezőknek
- Könnyebb hitelhez jutás, netbrókerek.

forrás és szerző : penzcentrum.hu / Micskei Lajos


Az eredeti írás itt olvasható

Hozzászólások megjelenítése

Súgó Még nincs hozzászólás.

Frissítés

Csak regisztrált felhasználók írhatnak hozzászólást.