A svájciak közel kétharmada bérlakásban él, de a németeknél, az osztrákoknál és az északi államokban is népszerű ez a típusú lakhatási forma. Elsősorban azért, mert olcsóbb, mint hitelt felvenni. Idehaza több mint egy évtizede beszélnek a bérlakás rendszer előnyeiről, de még semmi nem történt az ügyben.

Európa számos ország biztosít kedvezményes feltételekkel lakhatási lehetőséget a társadalom széles rétegeinek támogatott bérlakás-programokkal. A modell lényege, hogy a piaci árnál alacsonyabb részleteket fizetve jó minőségű családi otthonok válnak elérhetővé. Így széles rétegeknek úgy lesz otthonuk, hogy közben nem válnak tulajdonossá. Ez első hallásra sokaknak nem tetszik, pedig a drága hitelekkel finanszírozott – és mint az utóbbi évben láttuk, igencsak kockázatos –, eladósodásból finanszírozott tulajdonossá válás sok esetben nem kifizetődő. A hitelek felvevőit a sokmilliós adósság akár évtizedekre is kényszerpályára állíthatja, cserébe egy hosszú távon bizonytalan értékű ingatlan tulajdonosaivá válnak.

A klasszikus hiteleket sokan anélkül veszik fel, hogy pontosan tisztában lennének a legjellemzőbb, úgynevezett annuitásos hitelek törlesztési struktúrájával. Az alábbi táblázat beszédes, érdemes tudatosítani. Így néz ki egy 13 millió 37 ezer forintos lakáshitel első tíz éves törlesztési periódusa 30 éves futamidő és 7 százalékos kamatfizetés mellett. (A példa a hitelekkel járó összes költséget nem tartalmazza.) 

ÉV	NYITÓ TART. (FORINT)	KAMAT(FORINT)	TŐKETÖRL.(FORINT)	ÖSSZ (FORINT)	ZÁRÓ TART. (FORINT)
1.	13 037 037	908 681	138 762	1 047 444	12 898 275
2.	12 898 275	899 010	148 434	1 047 444	12 749 841
3.	12 749 841	888 664	158 780	1 047 444	12 591 062
4.	12 591 062	877 597	169 847	1 047 444	12 421 215
5.	12 421 215	865 759	181 685	1 047 444	12 239 530
6.	12 239 530	853 095	194 348	1 047 444	12 045 182
7.	12 045 182	839 549	207 894	1 047 444	11 837 288
8.	11 837 288	825 059	222 385	1 047 444	11 614 903
9.	11 614 903	809 559	237 885	1 047 444	11 377 018
10.	11 377 018	792 978	254 465	1 047 444	11 122 553

A futamidő végéig, 30 év alatt a 13 milliós tőketartozás fölött több mint 18 millió forint kamatot fizet ki az adós. Pontosan ezért dönt úgy sok uniós ország polgára, hogy lemond a saját ingatlan tulajdonlás öröméről. Ezzel a horribilis kamatfizetést elkerüli, a felszabaduló pénzt másra költi – jellemzően megtakarítja és befekteti –, miközben hosszú távú tartós bérleti szerződéssel évtizedeken át bérlakásban él.

Állam és piac határán

A versenyképes bérlakás projekteket állami támogatás mellett magántőkéből finanszírozzák. Mégsem szociális bérlakásokról van szó, a nyugat-európai országokban jellemzően a városi, biztos jövedelemmel rendelkező középrétegek laknak bérlakást. Sok országban a beköltözés előtt nagyobb összegű önrészt kell befizetnie a lakóknak, amit kiköltözés esetén visszakapnak. A legszegényebbek a havi lakbért általában nem tudják megfizetni, ezért nekik más típusú állami programokat írnak ki. A bérlakás rendszer tehát nem feltétlenül a szociálpolitika része.

A piaci áraknál ugyanakkor jóval kedvezőbb árak alakulnak ki a bérlakások szegmensében. A bérleti díjakat forintra váltva nyugaton jellemzően a lakástörlesztők harmadáért lehet hasonló bérelt lakásba költözni. Azaz, ugyanaz a lakás, ami hitelből finanszírozva havi 90 ezres törlesztőt tesz a tulajdonosa vállára, bérlakásként akár már 30 ezer forintos havidíjért bérbe vehető. Az óriási különbség a bérlemények díja és a hitelek törlesztői között meglehetősen egyértelművé teszik – főleg a fiatalabb középrétegeknek – hogy nem érdemes lakástulajdonossá válniuk.

Szép álom

Ez a szisztéma idehaza nem fog egyik-napról a másikra megvalósulni. A piaci áraknál alacsonyabb bérleti díj ugyanis csak a költségvetési támogatásával, azaz, a kiadások emelkedésével valósítható meg. Idehaza jelenleg a kiadások megfogása, visszavágása okozza a legkomolyabb fejtörést, azaz nehezen képzelhető el, hogy egyhamar bőkezű bérlakás-építési programok induljanak. Sőt.

A költségvetés idehaza a GDP durván 0,6 százalékát fordítja a lakástámogatási rendszer finanszírozására jövőre a 2010-es költségvetés előirányzata szerint. Ez konkrétan 147 milliárdos támogatást jelent, ami a 2009-es előirányzathoz képest 58 milliárdos forrásmegvonást jelent.

Ráadásul az összeg nagy részét, amit jövőre a költségvetés lakáscélokra költ, elviszi a meglévő kamattámogatott hitelek további finanszírozása és a lakástakarék szerződések állami részének biztosítása. Új projektek csak minimális mértékben kapnak támogatást, ebben a helyzetben pedig nehezen tudjuk elképzelni, hogy hirtelen tízmilliárdok jussanak bérlakásépítésre.

> SOKKAL TÖBBET KÖLTENEK LAKÁSPROGRAMOKRA NYUGATON

A nemzetközi példákat böngészgetve kiderül: a legtöbb nyugati ország GDP arányos lakástámogatási rendszerének alapvető része a bérlakás építés támogatása. A GDP átlag másfél százaléka megy lakásprogramokra nyugaton – például Ausztriában –, és ennek egy részét bérlakásépítések támogatására fordítják. Pedig a politikai szándék látszólag megvan. Évente 45-50 ezer új otthon építésére lenne szükség, jó lenne, ha ebből tízezer bérlakás konstrukcióban épülne – fejtette ki a Fidesz gazdaságpolitikusa, Matolcsy György egy csütörtöki konferencián .

Konkrét politikai ígéretet nem kapott a szakma, de igyekszünk kiharcolni a támogatást – mondta a Hírszerzőnek a Társaság a Lakásépítésért Egyesület ügyvezető elnöke. Maráczi Zsolt kérdésünkre nem akarta elmondani, hogy az általuk elképzelt programnak mekkora költségvetési forrásigénye volna.

Ugyanakkor kiemelte, hogy az új bérlakások építésének támogatása a költségvetésnek nem csak kiadásokat – ezek jellemzően a fejlesztőknek nyújtott kamattámogatás vagy a bérlőknek adott lakbértámogatás formájában jelentkeznek – jelentene, hanem bevételeket is. Az építésekből az államnak adó és járulék bevétele származik, amely a támogatások egy részére fedezetet nyújt, másrészt ez járul hozzá a hazai lakásállomány megújításához, munkahelyek megmentéséhez és a gazdaság élénkítéséhez – érvelt a lobbista.

A kellő politikai támogatás e jelenlegi és tartósnak bizonyuló pénzszűke állapotában nem lesz könnyű megszerezni. Éppen ezért az egyesület egy a nyugati példáknál a bérlőknek drágább, de a piaci áraknál még mindig olcsóbb bérlakás-rendszer kidolgozásán munkálkodik.

Ennek a részleteiről annyit tudtunk meg, hogy alapkezelők, bankok által létrehozott ingatlanalapoknak az állam kamattámogatott hiteleket nyújtana – vagy társasági adókedvezményt – bérlakás építési projektek megvalósításához. A beruházók vállalnák, hogy 800 forint plusz áfa/ négyzetméter áron adnák ki a lakásokat tartós bérletbe. Egy 50 négyzetméteres központi elhelyezkedésű, új építésű és jó minőségű lakás bérleti díja tehát 50 ezer forint lenne havonta, ami még mindig valamivel a piaci ár alatt van. A jó minőséget garantálja, hogy az állami támogatási periódus lejártával – ez a javaslat szerint húsz év lenne – az ingatlanok tulajdonjoga a beruházókra szállna, így érdekükben állna tartós épületeket felhozni, melyek karbantartási, felújítási költsége hosszú távon is alacsony lenne.

Az egyesület a terveket a következő hónapok folyamán ismerteti meg a széles nyilvánossággal szakmai és nyilvános konferenciák, valamint politikai kerekasztalok segítségével.

> PILOT PROJEKT - ÍGY NÉZNÉNEK KI AZ ELSŐ LÉPÉSEK?

Egy bérlakás építési rendszert pilot projekttel célszerű bevezetni – tudtuk meg Maráczitól. Ennek az optimális mérete egy hozzávetőleg ezer lakást megépítő, kezelő rendszer kialakítása. Az építés helyszíne Budapest és az egyetemi központ nagyvárosok lehetnének.

A pilot projektet célszerű egy MFB hitelprogram keretében, PPP elveken megvalósítani, figyelembe véve a bérlakás rendszer kialakításával kapcsolatban készült szakmai anyagokat is. Az így kialakított MFB termékleírás, a pilot projekt tapasztalatai, az elkészült szakértői anyagok és külföldi minták a későbbiekben az alapja lehetne a rendszer bővítésére, intézményesítésére vonatkozó jogi szabályzásnak.

forrás : hirszerzo.hu / Szentkirályi Balázs

Hozzászólások megjelenítése

Súgó Még nincs hozzászólás.

Frissítés

Csak regisztrált felhasználók írhatnak hozzászólást.