Mindkét esetben a krízis kipattanása előtti éveket az ország olyan külső el adósodása jellemezte, amelynek nagyságrendje jóval meghaladta a lakáshitel-állomány emelkedését. Azaz elsődlegesen nem a lakáskölcsönök állománya miatt került az ország hitelválságba. Közös jellemzőnek tekinthető még, hogy a hitelezés beindulását megelőzően a (lakás)hitelezés meglehetősen visszafogott volt. Jelentős "lappangó" kereslet volt a lakások vásárlása (eladása, cseréje stb.) iránt, s ez elemi erővel tört felszínre, amikor a lakosság számára elfogadható feltételű hitelek elérhetővé váltak.

Közös volt a válság hátterének oka is: nem volt stabil pénzpiaci közeg a nemzeti valutában történő, hosszabb távú, piaci alapon is fenntartható lakáshitelezéshez. Az eladósodás miatti krízis ugyanis vagy inflációs többletben jött elő (1980-as évek vége), vagy pedig a külső pénzforrásokra való ráutaltság erősödött (2000-es évek). A válságot a pénzügyi vezetés csak úgy tudta (illetve most is csak úgy tudja) kezelni, hogy magasan tartotta, illetve tartja a jegybanki alapkamatot, így viszont a bankok nem tudtak, tudnak alacsony forintkamatokat ígérni az adósaiknak.

 

A két időszakban eltérő volt a lakáshitelezés forrása. A nyolcvanas években az OTP (és a takarékszövetkezetek) kapták házi feladatnak azt, hogy a lakossági betétekből nyújtsanak hiteleket. Az államadósság finanszírozása viszont bizalmi kérdésnek számított, az Fekete János akkori jegybanki vezérre és a kapitalista bankárokra hárult. A 2000-es években megfordult a helyzet: az állami kötvénypiac, és vele a forró tőke kezelését is kisajátította magának az állam, a lakáshitelezés számított újdonságnak, de ehhez külföldről kellett forrásokat bevonniuk, kölcsönöket felvenniük a kereskedelmi bankoknak.

És jönnek a devizahitelek

A kádári lakáshitelboom főként politikai indíttatású volt. A korábbi állami panelprogramra 1982 után már nem volt elég pénz, így az addig jórészt ingyen osztogatott lakások árának a felét már elkérték a beköltözőtől, akiknek ehhez hitelt kellett felvenniük. Az akkori politika úgy ítélte meg, hogy csak alacsony, fix - háromszázalékos - kamat esetén tudja elfogadtani ezt a változást. Emellett a családi házak, társasházak épp csak megtűrt építői is a lakótelepi lakásokhoz hasonló hitelhez juthattak. A hitelek forrásköltsége azonban már akkor is drágább volt a 3 százalékos hitelkamatnál, a bankok emiatti veszteségét a költségvetés vállalta magára.

A 2000 utáni hitelboom mögött a bő egy évtizedig visszafogott építkezések és a hitelhiány miatt lappangó lakáscsereigények húzódtak meg. Ráadásul a lakosság jövőjébe vetett hite is erősödött - a reálbérek emelkedése, a foglalkoztatás bővülése miatt. A hitelezés beindítói a privatizáción és a konszolidáción túljutott, s így kitörést kereső bankok voltak. Kezdetben a több oldalról is megtámogatott hitelekkel a forintalapú hitelezés beindításának kockázatát az állam vállalta át részben, majd ebből 2003-4-ben kihátrált. Ekkor váltottak a bankok a devizahitelezésre.

1990-re a válság kárvallottja a 3 százalékos hitelkamatot garantáló büdzsé lett. Az adós választhatott: vagy megnőtt a hitelkamat az inflációtól ugyan még elmaradó szintre, vagy a hitel fele után piaci kamatokat kellett fizetnie, de elengedték a kölcsön másik felét. Az állam adóssága az elengedett hitelek miatt még nagyobb lett, viszont lecsökkent a folyó évi lakástámogatások értéke.

2009-ben ezzel szemben az adósságot felvállaló lakosság került kutyaszorítóba. Ennek a hatása más szereplőknél is megjelenik: az építőiparban vagy a lakossági fogyasztás visszaesése miatt a belső piacot kiszolgáló vállalkozásoknál. S veszélyeztetett a bankszektor is, ha a nem fizetők köre meghalad egy kritikus szintet, vagy a csökkenő fedezeti érték miatt meg kell emelnie a banki tőkét.

Még nőhetnek a terhek

Az 1990. évi hitelválság kedvezőtlen hatásait a rendszerváltással járó gazdasági visszaesés erősítette fel: a keleti piacok elvesztése, a privatizáció és a felszámolások miatti leépítések, gyárbezárások. A lakások alacsony áron történő privatizációja miatt a lakásárak nyomottak voltak. A csökkenő reálbérek és a munkanélküliség miatt egyébként is alacsony lakáskeresletet tovább mérsékelte a közműdíjak drasztikus megemelkedése. A hitelkonszolidáció és a privatizáció pedig elvonta a bankok figyelmét a lakáshitelezéstől. Vissza tartó erő volt az infláció miatti magas kamatszint is. Ráadásul a kellő megrendelés híján álló építő- és építőanyag-ipart is utolérte a magánosítási hullám.

2009-ben az adósok terheinek további emelkedése még nem zárható ki. Ezt előidézheti a külső devizaforrások tartósan magas költsége vagy egy újabb erős forintgyengülés. Emellett a mostani válság hatásait felerősítheti a munkanélküliség növekedése, a reálbérek csökkenése, az áfakulcs emelése, a lakástámogatások szűkítése, az energiaár-kompenzáció leépítése. Nem biztos, hogy az adósok leapasztott pénztárcája mindezt még kibírja. A lakáshitelválság tovagyűrűző, negatív hatásait tompíthatná az adósok többletterheinek részbeni átvállalása. Üdvözlendő, hogy a nagyobb bankok - néhány hónapi hezitálás után ugyan - készek a hitelek egyedi átütemezésére, a futamidő kinyújtására, a "kényszerértékesítési nagyüzem" beindításának elhalasztására.

A válságkezelés módjait, hatékonyságát három szempontból célszerű értékelni. Első, hogy a lakásárak ne csökkenjenek a meghatározó piacokon az újraépítési költségszint alá. Másodszor a lakáshitelezés bizonyos szintje maradjon fenn (a saját célra lakást vásárlók számára), harmadszor ne kényszerüljön a lakás tulajdonosok széles köre úgy eladni a tulajdonát, hogy nem biztosított számára valamilyen elfogadható lakhatási megoldás. A magyar lakásrendszer a tulajdonlási kényszer miatt már kisebb válságok esetén is felnagyítja a kedvezőtlen társadalmi hatásokat, mivel nincs elfogadható áron lakhatást kínáló magánbérlakás-piac. Az első két szempont a piac normális működése, a harmadik pedig a társadalmi igazságosság igénye miatt fontos.

1990-ben a válságkezelés negatívuma volt, hogy a lakásprivatizációval és a reálbércsökkenéssel tetézve a reál lakásárak drámaian estek. Ráadásul a lakáshitelezés is a korábbinak a töredékére esett vissza. Pozitívumnak tekinthető ugyanakkor, hogy nem került sor tömeges kilakoltatásokra.

2009-ben az adósok megsegítésére azért lenne szükség, hogy ne omoljon össze a lakáspiac, ne essenek drámaian a lakásárak. Fontos lenne, hogy a jegybank legalább 7 százalék körüli szintre vigye le az alapkamatot, amely mellett már elképzelhető a lakáshitelek esetében egy számjegyű piaci forintkamat. Szerencsés lenne, ha elmaradnának a nagyarányú kilakoltatások. Erre megoldást jelenthetne a végrehajtások (átmeneti) felfüggesztése, a nem fizető adósok hiteleinek átvétele a Magyar Fejlesztési Bank által, a már elindított árverezéseken pedig az ingatlanok állami megvásárlása, hogy azokban bérlőként benn maradhassanak a mai tulajdonosok.

Az 1990-es válság megmutatta, hogy az akut problémák rendezése annál drágább, minél később hozzák meg a szükséges (politikai) döntést.

2009-ben ennek az az üzenete, hogy minél előbb át kellene tekinteni: vajon elegendőek-e a bankok által felkínált átütemezési lehetőségek és egyéb fizetési haladékok? Valószínűleg nem. Ezen túl a kormánynak arra is fel kellene készülnie, hogy a mainál is negatívabb különböző forgatókönyvek (például elhúzódó vagy tovább mélyülő válság) esetén milyen döntéseket kell gyorsan meghoznia és megfelelően végrehajtania. De a két válság alatt épp ellentétes magatartást tanúsító jegybank számára is adódhat tanulság. Az MNB 1990-91-ben a leértékelés fő bajnoka volt, ami még nagyobb kamattámogatást kényszerített ki a költségvetésből. Ezzel ellentétben 2001 óta felértékelődéspártinak tekinthető - nem kívánja gyengíteni a forintot. Ez önmagában a lakosságnak kedvező, de a forint erősödése lassíthatja a válságból való kilábalást, ami tartósan magas országkockázati felárat és a devizakamatok magas szintjét eredményezheti.

Elérték, amit akartak

A válsághírek hallatán úgy tűnhet, csak gondot okoznak azok, akik lakásépítési (vagy -vásárlási) láztól égve tetemes adósságba verik magukat. Pedig a visszatekintésből kiderül: a hitelezés fellendülése előtt vagy alig volt építkezés vagy épp leállították a korábbi építési programokat. Inkább arról van szó, hogy az ezzel elégedetlen társadalmi rétegek kiharcolták, hogy saját megtakarításaikat hitellel is kiegészíthessék. Ebben (szerencsére) partnerre is akadtak a kölcsönöket nyújtó bankokban. Ha mindez nem történik 1982 után, illetve 2001-2002-ben, akkor a mainál csaknem 1 millióval kevesebb lakásban kellene zsúfolódnunk.

 

forrás : hetivalasz.hu

Hozzászólások megjelenítése

Súgó Még nincs hozzászólás.

Csak regisztrált felhasználók írhatnak hozzászólást.